Khi lên kế hoạch mở cửa hàng, một trong những quyết định lớn đầu tiên mà chủ đầu tư phải đưa ra là chọn giữa mặt bằng ở khu đô thị mới hay mặt phố truyền thống trong khu dân cư lâu năm. Hai loại mặt bằng này không chỉ khác nhau về giá thuê mà còn khác biệt hoàn toàn về kết cấu công trình, đặc điểm khách hàng và cách tiếp cận thiết kế phù hợp. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp chủ cửa hàng tránh áp dụng sai công thức thành công từ loại mặt bằng này sang loại mặt bằng kia.
Khác biệt về kết cấu công trình
Mặt phố truyền thống, đặc biệt tại các khu vực đô thị lâu năm, thường có kết cấu nhà ống với mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn, được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau nên không đồng nhất về hình dáng, chiều cao trần hay hệ thống kỹ thuật. Ngược lại, mặt bằng tại các khu đô thị mới thường được quy hoạch và xây dựng đồng bộ theo một chuẩn thiết kế chung, với hình dáng vuông vắn hơn, chiều cao trần thoáng đãng và hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy được lắp đặt sẵn theo tiêu chuẩn hiện đại.
Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng công việc cải tạo cần thực hiện trước khi thi công nội thất. Mặt bằng khu đô thị mới thường tiết kiệm được đáng kể chi phí và thời gian cải tạo kết cấu, cho phép chủ đầu tư tập trung ngân sách vào phần thiết kế nội thất và trải nghiệm khách hàng ngay từ đầu.
Khác biệt về đặc điểm khách hàng
- Mặt phố truyền thống: thường thu hút cả khách vãng lai lẫn khách quen trong khu vực, lượng khách có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau và không đồng nhất về nhu cầu, thu nhập.
- Khu đô thị mới: đối tượng khách hàng thường tập trung vào cư dân sinh sống trong khu vực và vùng lân cận, có xu hướng đồng đều hơn về mức sống, lối sống và thói quen tiêu dùng theo quy hoạch chung của khu đô thị.
Với mặt phố truyền thống, việc thu hút khách vãng lai đóng vai trò quan trọng nên yếu tố mặt tiền, biển hiệu cần được đầu tư mạnh để tạo ấn tượng tức thì. Trong khi đó, tại khu đô thị mới, khách hàng thường là cư dân quen thuộc với khu vực, có xu hướng ghé thăm nhiều lần nên trải nghiệm bên trong cửa hàng và chất lượng dịch vụ đóng vai trò quan trọng hơn trong việc giữ chân khách lâu dài.
Khác biệt về lượng khách và tính ổn định
Mặt phố truyền thống ở khu vực trung tâm, đông dân cư lâu năm thường có lượng khách ổn định ngay từ khi mở cửa nhờ mật độ dân cư và hoạt động kinh tế đã hình thành từ lâu. Ngược lại, mặt bằng tại khu đô thị mới, đặc biệt là những khu vực mới hình thành, có thể cần thời gian để lượng dân cư lấp đầy và tạo ra đủ sức mua ổn định. Đây là yếu tố quan trọng chủ cửa hàng cần cân nhắc khi lập kế hoạch tài chính, vì khu đô thị mới tuy có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhưng đòi hỏi khả năng "chịu đựng" giai đoạn đầu doanh thu chưa cao.
Khác biệt trong cách tiếp cận thiết kế
Với mặt phố truyền thống, thiết kế thường phải giải quyết bài toán không gian hẹp, chiều sâu lớn, thiếu ánh sáng tự nhiên ở khu vực phía trong, đồng thời phải tạo được điểm nhấn đủ mạnh ở mặt tiền để cạnh tranh với các cửa hàng lân cận trong cùng dãy phố. Trong khi đó, mặt bằng tại khu đô thị mới thường có diện tích và hình dáng thuận lợi hơn, cho phép áp dụng các bố cục không gian mở, linh hoạt hơn, nhưng lại đòi hỏi sự đầu tư về concept tổng thể để tạo bản sắc riêng, tránh cảm giác "rập khuôn" giống các cửa hàng khác trong cùng khu đô thị vốn thường được xây dựng theo mẫu kiến trúc tương tự nhau.
Một điểm khác biệt nữa là bãi đỗ xe và khả năng tiếp cận bằng phương tiện cá nhân. Khu đô thị mới thường có quy hoạch bãi đỗ xe thuận tiện hơn, tạo điều kiện cho khách hàng ở lại lâu hơn trong cửa hàng, phù hợp với các mô hình kinh doanh cần thời gian trải nghiệm dài như nội thất, showroom, F&B quy mô lớn. Mặt phố truyền thống thường hạn chế về chỗ đỗ xe, phù hợp hơn với các mô hình kinh doanh phục vụ nhu cầu mua sắm nhanh.
Nên chọn loại mặt bằng nào cho mô hình kinh doanh của bạn
Không có câu trả lời đúng tuyệt đối cho việc nên chọn mặt phố truyền thống hay khu đô thị mới, mà cần dựa trên đặc thù mô hình kinh doanh cụ thể. Các mô hình cần lượng khách vãng lai lớn, thời gian mua sắm ngắn thường phù hợp hơn với mặt phố truyền thống ở khu vực đông đúc. Ngược lại, các mô hình cần không gian trải nghiệm rộng rãi, thời gian khách ở lại lâu, hoặc hướng đến xây dựng lượng khách quen ổn định trong khu vực dân cư thường phù hợp hơn với mặt bằng tại khu đô thị mới.
Dù chọn loại mặt bằng nào, việc tham khảo ý kiến từ đơn vị có kinh nghiệm thiết kế cửa hàng cho cả hai loại hình mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp hơn, tránh áp dụng cứng nhắc một công thức thiết kế cho mọi loại mặt bằng khác nhau.
Hình ảnh so sánh khu đô thị mới với mặt phố truyền thống qua không gian, mật độ giao thông và kiểu quy hoạch cửa hàng.
So sánh chi phí đầu tư ban đầu giữa hai loại mặt bằng
Bên cạnh giá thuê, tổng chi phí đầu tư ban đầu giữa hai loại mặt bằng cũng có sự khác biệt đáng kể mà chủ cửa hàng cần tính toán kỹ trước khi quyết định. Với mặt phố truyền thống, do kết cấu công trình cũ và không đồng nhất, chi phí cải tạo phần thô - bao gồm xử lý hệ thống điện nước, gia cố kết cấu, xử lý chống thấm - thường chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng ngân sách, có thể lên đến 20-30% tổng chi phí đầu tư đối với những mặt bằng đã xuống cấp nhiều. Trong khi đó, mặt bằng tại khu đô thị mới thường được bàn giao ở tình trạng thô hoàn thiện tốt hơn, giúp tiết giảm đáng kể phần chi phí này, cho phép chủ đầu tư dồn ngân sách nhiều hơn cho phần thiết kế nội thất, trải nghiệm khách hàng.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc khu đô thị mới luôn tiết kiệm chi phí hơn về tổng thể. Một số khu đô thị mới có quy định nghiêm ngặt về đồng bộ mặt tiền, vật liệu ngoại thất theo chuẩn chung của cả khu, khiến chủ cửa hàng phải sử dụng vật liệu, quy cách theo yêu cầu của ban quản lý thay vì lựa chọn tự do, đôi khi làm tăng chi phí phần mặt tiền so với dự tính ban đầu. Ngoài ra, phí quản lý, phí dịch vụ chung của khu đô thị mới cũng là khoản chi phí vận hành định kỳ mà mặt phố truyền thống thường không có, cần được tính vào bài toán chi phí dài hạn chứ không chỉ nhìn vào ngân sách đầu tư ban đầu.
- Mặt phố truyền thống: chi phí cải tạo phần thô cao hơn, nhưng thường không có phí quản lý, phí dịch vụ định kỳ.
- Khu đô thị mới: chi phí cải tạo phần thô thấp hơn, nhưng có thể phát sinh phí quản lý hàng tháng và yêu cầu đồng bộ vật liệu mặt tiền theo quy định chung.
Ví dụ minh hoạ: cùng một chuỗi cửa hàng mỹ phẩm mở hai chi nhánh khác kiểu mặt bằng
Hãy hình dung một chuỗi cửa hàng mỹ phẩm đã vận hành thành công một chi nhánh trên mặt phố truyền thống ở quận Đống Đa, diện tích 40m2, mặt tiền 4m, và quyết định mở rộng sang chi nhánh thứ hai tại một khu đô thị mới ở phía Tây thành phố, thuê được một căn shophouse 70m2, mặt tiền 7m. Vì tự tin vào công thức đã thành công, chủ đầu tư sao chép gần như nguyên bản cách bố trí của chi nhánh đầu: kệ trưng bày sát tường, lối đi hẹp ở giữa, quầy tư vấn đặt ngay gần cửa ra vào để "bắt khách" ngay khi bước vào, giống hệt cách bố trí phù hợp với mặt bằng hẹp, sâu ở chi nhánh cũ.
Sau khi khai trương, chi nhánh mới ở khu đô thị gặp vấn đề: diện tích rộng và vuông vắn khiến cách bố trí kệ sát tường tạo ra một khoảng không gian trống rất lớn ở giữa, trông thiếu sức sống dù lượng hàng hoá trưng bày không hề ít hơn chi nhánh cũ. Ngoài ra, khách hàng tại khu đô thị mới - chủ yếu là cư dân sống gần đó, ghé thăm nhiều lần trong tháng - phản hồi rằng việc bị "bắt chuyện" tư vấn ngay khi bước vào cửa cảm thấy hơi gượng ép, khác với tâm lý khách vãng lai ở mặt phố cũ vốn cần được thu hút nhanh trong thời gian ngắn. Sau khi nhận ra sự khác biệt này, đơn vị thiết kế đã tư vấn bố trí lại: chia không gian rộng thành các đảo trưng bày theo nhóm sản phẩm ở giữa thay vì chỉ dựa tường, đưa quầy tư vấn lùi sâu hơn vào trong để khách có không gian tự do khám phá trước, và bổ sung một khu vực trải nghiệm thử sản phẩm tại chỗ - điều mà mặt bằng chật ở chi nhánh cũ không đủ diện tích để làm. Sau khi điều chỉnh, doanh thu trung bình mỗi khách ghé thăm tại chi nhánh khu đô thị tăng rõ rệt vì thời gian khách ở lại lâu hơn.
Cửa hàng tại khu đô thị mới với mặt tiền rộng, vỉa hè thoáng, cây xanh đồng bộ và chỗ đỗ xe thuận tiện cho khách hàng.
So sánh chi tiết chi phí đầu tư ban đầu cho hai loại mặt bằng ở cùng mức diện tích
Với cùng diện tích khoảng 60-70m2, chi phí đầu tư ban đầu giữa hai loại mặt bằng thường chênh lệch theo cơ cấu khác nhau chứ không hẳn tổng số tiền một bên luôn thấp hơn bên kia. Với mặt phố truyền thống cũ, phần chi phí cải tạo phần thô (điện nước, chống thấm, xử lý kết cấu không đồng đều) có thể chiếm 20-30% tổng ngân sách thi công, trong khi phần dành cho nội thất, trưng bày chiếm phần còn lại. Với khu đô thị mới, phần cải tạo thô thường chỉ chiếm 8-15% vì mặt bằng bàn giao đã ở tình trạng tốt hơn, nhưng khoản tiết kiệm này có thể bị bù lại một phần bởi yêu cầu đồng bộ vật liệu mặt tiền theo quy chuẩn chung của khu đô thị (nếu có), cũng như diện tích thường lớn hơn kéo theo tổng khối lượng thi công nội thất cũng lớn hơn tương ứng.
Về dài hạn, khu đô thị mới có thêm khoản phí quản lý, phí dịch vụ chung hàng tháng, thường 15.000-35.000 đồng/m2/tháng tuỳ khu vực, một khoản chi phí cố định mà mặt phố truyền thống không phải gánh. Với mặt bằng 70m2, khoản này có thể lên đến 1-2,5 triệu đồng/tháng, cần được cộng vào tổng chi phí vận hành khi so sánh hiệu quả tài chính giữa hai phương án, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê niêm yết ban đầu.
Cửa hàng nhỏ trên mặt phố truyền thống với mặt bằng hẹp, lưu lượng xe máy cao và môi trường kinh doanh đông đúc, sôi độ
Thời gian mặt bằng "chín" đủ để đạt doanh thu ổn định
Một khác biệt quan trọng khác là thời gian cần thiết để mặt bằng đạt trạng thái doanh thu ổn định. Mặt phố truyền thống ở khu vực đông dân cư lâu năm thường có doanh thu tương đối ổn định ngay từ tháng đầu tiên vì lượng khách vãng lai và khách quen trong khu vực đã hình thành từ trước. Khu đô thị mới, đặc biệt những khu vừa bàn giao dân cư trong 1-2 năm gần nhất, thường cần một giai đoạn "chờ" từ 6 tháng đến 2 năm để dân cư lấp đầy và tạo ra đủ sức mua ổn định, tuỳ vào tốc độ bàn giao nhà của chủ đầu tư khu đô thị đó. Khi lập kế hoạch tài chính cho mặt bằng khu đô thị mới, chủ cửa hàng nên chủ động tính đến giai đoạn "nuôi" này, chuẩn bị vốn lưu động đủ cho khoảng thời gian dài hơn so với khi mở tại mặt phố truyền thống đã ổn định dân cư.
Cách kiểm tra tốc độ lấp đầy dân cư trước khi thuê tại khu đô thị mới
- Hỏi trực tiếp ban quản lý khu đô thị về tỷ lệ căn hộ, nhà phố đã có người ở thực tế, không chỉ tỷ lệ đã bán.
- Quan sát số lượng xe cộ, đèn sáng buổi tối tại các toà nhà, dãy phố xung quanh vào nhiều thời điểm khác nhau trong tuần.
- Tham khảo tiến độ bàn giao các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị, vì lượng dân cư thường tăng theo từng đợt bàn giao chứ không đều đặn.
- Trao đổi với các hộ kinh doanh đã hoạt động tại khu đô thị đó từ 6 tháng trở lên để có góc nhìn thực tế về tốc độ tăng trưởng khách hàng theo thời gian.
Khác biệt về quy trình xin phép thi công giữa hai loại mặt bằng
Một khác biệt thực tế mà nhiều chủ đầu tư chỉ phát hiện ra khi bắt tay vào thi công là quy trình xin phép cải tạo giữa hai loại mặt bằng khá khác nhau. Với mặt phố truyền thống, chủ nhà thường là cá nhân, quy trình xin phép chủ yếu chỉ cần thoả thuận trực tiếp với chủ nhà và tuân thủ quy định chung của phường, quận về xây dựng, khá đơn giản và nhanh chóng nếu không có tranh chấp phát sinh. Với khu đô thị mới, đặc biệt các khu có ban quản lý chuyên nghiệp, việc thi công thường phải qua thêm một bước duyệt bản vẽ, phương án thi công với ban quản lý khu đô thị trước khi được cấp phép ra vào công trường, đôi khi kèm theo yêu cầu đặt cọc bảo đảm thi công đúng tiến độ và không gây ảnh hưởng đến các căn liền kề. Quy trình này có thể kéo dài thêm 1-3 tuần so với mặt phố truyền thống, cần được tính vào lịch trình dự án tổng thể ngay từ đầu để tránh trễ hẹn khai trương.
Khả năng mở rộng, sang nhượng khi kinh doanh không như kỳ vọng
Về khả năng thoái lui nếu mô hình kinh doanh không đạt kỳ vọng, mặt phố truyền thống ở khu vực đông dân cư thường dễ sang nhượng lại hoặc cho thuê lại hơn vì nhu cầu thuê mặt bằng dạng này luôn ở mức cao và đa dạng ngành hàng có thể phù hợp. Mặt bằng tại khu đô thị mới, đặc biệt những khu vực mới hình thành, có thể gặp khó khăn hơn khi sang nhượng nếu bản thân khu đô thị đó chưa thu hút được nhiều đơn vị kinh doanh khác đến thuê, khiến thanh khoản của hợp đồng thuê thấp hơn. Đây là yếu tố nên cân nhắc thêm khi đánh giá rủi ro tổng thể, đặc biệt với các chủ đầu tư có ngân sách hạn chế và cần phương án dự phòng nếu mô hình kinh doanh ban đầu không thành công như kỳ vọng.
Buổi tư vấn thiết kế cửa hàng, phân tích mặt bằng và phương án bố trí không gian phù hợp giữa khu đô thị mới và mặt phố truyền thống.
Mô hình kết hợp: tận dụng ưu điểm của cả hai loại mặt bằng trong một chuỗi cửa hàng
Với các thương hiệu có kế hoạch phát triển chuỗi nhiều cửa hàng, một chiến lược ngày càng phổ biến là kết hợp cả hai loại mặt bằng thay vì chỉ chọn một loại duy nhất: mở cửa hàng flagship hoặc cửa hàng đầu tiên tại mặt phố truyền thống để tận dụng lượng khách vãng lai xây dựng nhận diện thương hiệu ban đầu, sau đó mở rộng các chi nhánh tiếp theo tại khu đô thị mới nơi chi phí mặt bằng dễ chịu hơn và tiềm năng tăng trưởng dài hạn theo đà lấp đầy dân cư. Chiến lược này giúp thương hiệu vừa có độ nhận diện tốt ở khu vực trung tâm, vừa mở rộng được quy mô với chi phí hợp lý hơn, miễn là concept thiết kế được điều chỉnh phù hợp với đặc thù từng loại mặt bằng như đã phân tích ở trên, thay vì sao chép nguyên bản giữa các chi nhánh.
Kết luận
Mặt phố truyền thống và khu đô thị mới mỗi loại đều có ưu, nhược điểm riêng về kết cấu, đối tượng khách hàng và tiềm năng phát triển. Điều quan trọng là chủ cửa hàng cần hiểu rõ đặc điểm mô hình kinh doanh của mình để chọn loại mặt bằng phù hợp, thay vì chạy theo xu hướng chung. Nếu bạn đang cân nhắc giữa hai loại mặt bằng này, hãy để lại thông tin để nhận tư vấn báo giá thiết kế thi công phù hợp với từng phương án cụ thể.
